不動産M&A売却の流れ

STEP1

所有不動産の相場を知る

まずはご自身で近隣の地域で売りに出ている家、マンション、土地などの物件の情報を調べ、条件が近い物件がいくらで売りに出ているかを調べてみましょう。ご自身で調べることが難しいと感じた場合には、仲介会社に相談してみましょう。

STEP2

査定を依頼する

ある程度の相場を調べたら、プロに査定を依頼してみましょう。当社であれば、机上査定であれば１営業日以内に査定金額をお伝えできます。また、投資家様及び企業を多く抱えている当社は、不動産会社が査定の際によく利用する積算評価法、収益還元評価法、近隣の売買事例の他に、最近の投資家様の購入目線、金融機関情勢なども踏まえて検証できる為、よりリアリティのある価格相場をご報告することができます。気になる方は下記よりお問い合わせください。

STEP3

仲介会社と秘密保持契約・
アドバイザリー契約を結ぶ

具体的に売却に向けて動くと決めた場合は、仲介会社と秘密保持契約及びアドバイザリー業務委託契約を締結します。秘密保持契約とは、自社がM&Aの検討・交渉を行っている情報を漏洩させない約束をする契約です。M&Aの情報はメリットをもたらす場合もありますが、特に売る側にはデメリットが大きくなります。例えば、適切な時期にM&Aの情報が公開できなかった場合、自社の経営状態が悪いと考える従業員に退職される可能性があります。

また、売却の情報が取引先や株価に悪影響を及ぼすこともあります。最終的にはM&Aを行っても想定よりも売却益が少なくなる結果になります。したがって、M&Aを検討している・交渉を行っているという情報は慎重に扱う必要があり、情報漏洩を防ぐためにM&A専門家や仲介会社と秘密保持契約を締結します。また、アドバイザリー契約とは、M&Aを進めていくにあたり、必要な業務、進行のサポートを仲介会社に一任しますよ、という契約です。これは、通常の不動産取引で言うところの媒介契約と同じような内容です。また、実際にM&Aが成功した際の仲介手数料についても、アドバイザリー業務委託契約で明記します。ここで注意しなければならないのは、通常の不動産売買は、売買契約が成立、もしくは売買が完了した時点で手数料を支払う、いわゆる完全成果報酬型ですが、M&Aの場合は必ずしもそうではないという点です。

どのタイミングで仲介手数料支払い義務が発生するかは、各仲介会社によって異なりますが、場合によっては成功するか否かに関わらず、案件に関する詳細資料を開示してもらっただけで手数料（着手金）が発生する場合もあります。上記の通り、不動産M&Aは通常の不動産取引とは異なる流れになっており、不動産M&Aが未経験の方は、少し困惑されるかもしれません。しかし、当社の場合は、不動産M&Aをなるべく通常の不動産売買に近い形でスキームを組み立てましたましたので、株式譲渡契約を締結した時点で手数料を頂戴する、完全成果報酬型を採用しておりますので、ご安心ください。

STEP4

詳細資料を提出し、
企業概要書を作成してもらう

仲介会社と秘密保持契約・アドバイザリー契約の締結が完了したら、詳細資料を仲介会社に提出し、ノンネームシートと呼ばれる企業概要書の作成を仲介会社に依頼します。名前の通り、この企業概要書には簡易的な情報しか記載されない為、会社名など会社を特定されてしまうような情報は記載しません。買い手側は、この企業概要書の情報を基に具体的に購入を検討しますので、記載する情報に間違いがないかどうか仲介会社と綿密に打ち合わせします。

STEP5

売却活動を開始する

企業概要書の作成が完了したら、具体的な買い手候補を探し始めます。主には仲介会社が独自のネットワークを駆使して探すことになりますが、ご自身で探しても問題ありません。

STEP6

トップ面談を行う

トップ面談とは、M&Aを行う企業の経営者同士がM&Aについて面談を行うことです。M&Aでは、企業の将来を左右する大きな判断をすることになりますので、売り手側も本当にこの企業に売却して良いかどうか、慎重に検討、判断します。

STEP7

意向表明書を受け取る

意向表明書とは、その名の通り、具体的な取引価格や詳細条件を買い手が売り手に表明する書類です。通常の不動産取引で言うところの買付申込書です。

STEP8

基本合意書を結ぶ

基本合意では、M&Aスキームの確認、取引価格の確認、デューデリジェンスの協力、独占交渉権の確認などを行います。基本合意は書面で行われることが多く、契約書ではありますが、この後行われるデューデリジェンスによって最終的な取引価格やM&Aを行うかどうかについて判断がなされるため、基本合意書に記載されている内容のほとんどに法的拘束力はありません。

STEP9

デューデリジェンスを受ける

デューデリジェンスとは、企業監査のことを指し、買い手側は売り手側企業を買収しても問題がないかどうかを確認するため、財務面や法務面などの専門家に調査を依頼します。デューデリジェンスには財務デューデリジェンスや法務デューデリジェンスなど、さまざまな企業監査があります。後々のトラブルを避けるためにも、提出を要求された資料については開示するようにしましょう。

STEP10

最終契約を結ぶ

最終契約書は基本合意書と異なり、法的拘束力を持ちます。つまり、締結すると契約内容を変えられないので、最終条件の交渉は慎重に行わなければなりません。

STEP11

クロージングを行う

クロージングとは、最終契約書の内容をもとにヒトやモノ、カネを移動させることを指します。つまり、株式譲渡や事業譲渡などの取引が行われる際に、最終契約書の内容に基づき、M&Aの対象となっている企業あるいは事業の経営に関する経営権の移転と取得対価の支払いを完了させるための手続きです。クロージングが実行されることで、手続き上のM&Aフローは完了します。当社では完全成果報酬型を採用しておりますので、仲介手数料についてはこの段階で頂戴しております。